2011年06月29日

元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法

元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法
元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法松田 淳
ぱる出版 2010-11-30
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まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意 主婦でも大家さん 頭金100万円でアパートまるごと買う方法 (朝日コミックス) めちゃくちゃ売れてるマネー誌ZAiが作った 恐る恐るの不動産投資 愚直でまっとうな不動産投資の本 アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい〜競争せずに利回り20%を実現する「リニューアル投資法」〜
今の自分とって、いい本に出会ったと思える一冊です!!

木造アパート(戸建て)を競売で買う⇒自己リフォーム
 ⇒賃貸に出すorたまに売却というやり方の人です。

すばらしいと思う。自分もまねしたいと思える方法。情報密度が高い本。

◆読んだメモ
  • 金持ち父さん」も既読。「思考は現実化する
  • 現金300万円あれば永遠にお金を増やしていける。
  • 300万円で土地付き中古戸建てがかえる。500万円あればアパートも買える。
  • 激安で買えば売却で利益を出すことは難しくない。
  • 現代レベルの三点給湯(風呂、洗面台、台所) バランス釜⇒追い炊き給湯器
  • 現金で購入するとローンの支払の心配をすることなく自分のペースで運営できる。
  • 購入当時の入居率は4のうち1のみ。
    • 鍵が遠く離れたその管理会社にしか置いていないため、
      駅前の不動産会社では「まず紹介しない物件」
    • 駅前の三者に鍵を渡して客付けをお願い⇒すぐに満室に
  • スムーズに売るコツは、あまり欲張らないで一般の人がめちゃくちゃ安いとい思う値段で売り出す。
  • その売却益を税金がかかるまでの間に他の物件の購入に当てる!!
  • 新築物件は将来が予測しにくい
  • 安い部屋でも入居者は選べる。
  • 地方在住者はうらやましいほどのアドバンテージを持っている。
    • 激安の不動産を落札できる確率が東京よりも高い。
  • 借地や再建築不可も多いので注意。
  • 安く貸すためには安く買う。
  • 問い合わせは元付け業者へ
    • 情報を一番持っている
    • 値下げ交渉力を持っている
  • 欲しい客ではなく買える客であるということをアピール。
  • 債権回収会社の物件を定期的に販売している会社 
  • 木造建築は維持費がかからないのが魅力
  • 物件を購入する際に大切なマーケティング。
  • 一つのやり方に固執しない。
  • 素人が下手に動くよりも、仲介業者さんから銀行の紹介をしてもらった。
  • リック住宅センター 不動産投資専門の投資物件を扱う会社のサイト。
  • 近隣の空室調査も忘れずに
  • 失敗すると再起が難しいので、小さい物件から始めることが重要。
  • 不動産関係の本や雑誌は買って読んでる。大家向けの情報誌も失敗談などが参考になる。

◆IT機器で効率化 (iphone)

  • カメラ
  • メール
  • マップ
  • 動画
  • 情報をコピーして保存
  • okwaveなど 分からないことを教えてくれる
  • グーグル検索
  • 変換君 平米 ツボ
  • Home's
  • calc 計算機
  • iLoanCalc ローン計算
  • wikiamo wikipeを見やすく
  • グーグルアース 周辺の様子がわかる
  • Light 懐中電とのように使える
  • 水平器 物件の傾き
  • skype wifi環境で使用すると電話代格安。
    などたくさん

◆競売について

  • 立地と建物だけを重視するのは危険。需給関係を見極める。
  • 不動産鑑定士の個性に注目
  • 過去のデータから落札出来る金額を推測する。
    • BITにある「過去のデータ検索」
    • 倍率計算する 売却価格÷売却基準価格=倍率 少し上に入れるイメージ
  • 入札しないものも、シミュレーションをする。
  • 競売に目をつけたのは、一時期に比べて申立件数が増えている。
  • ネットで情報が見られる仕組みができた。
  • アパートよりも戸建てがいい
  • 事件番号 年数が古いものは「落札されない何かがある
  • 平成築以降の状態のいいものを落札すべき。
  • 7年の成果は株250万円、不動産はアパート6棟、戸建て5戸。毎年2500万円以上の家賃。

その他リフォームの話など。

◆感想
競売に対しての心的バリアが解けた。
不動産売却後、税金がかかる前に不動産取得⇒自己リフォーム⇒売却⇒また取得

自己リフォームの経済的優位性がよく分かった。

借金でなく、現金で買っていくのを勧めているのは、

競売と自己リフォームのレバレッジがあるから、
無理して借金のレバレッジを使わずとも十分加速度がついているということじゃないだろうか?

すごくいい本だった。オススメ!!!!
posted by やすボーイ at 15:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 読書:不動産、投資経営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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